大和ハウスグループの大和ライフネクスト株式会社(本社：東京都港区、代表取締役社長：竹林 桂太朗)の分譲マンション総合研究所「マンションみらい価値研究所」は、近年社会問題としても注目を集める、マンションの修繕積立金不足問題に関する研究の一環として、管理を受託する管理組合の総会において「修繕積立金の値上げ」が議案とされたケース約2,500件を調査し、「値上げに対するネガティブ意見」の内容を分析したレポートを発表しました。
「マンションみらい価値研究所」 WEBサイト：https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/
レポート全文「管理組合は修繕積立金を値上げできるか。～積立金の値上げ議案に対するネガティブな質疑の6類型～」：https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/220714_report_01
- 調査の背景
当社の管理受託マンションにおける管理組合の4割以上（1,694組合）が、2015年8月から2021年7月までの6年間に「修繕積立金の値上げ」を総会の議案としていたという調査結果からも分かるように、建物の高経年化・人件費高騰にともなう工事価格の上昇などを背景とした、修繕積立金不足が近年注目を集めています。
修繕積立金が不足すると、長期修繕計画上の各種修繕工事を計画通りに実行することが難しくなり、やがてマンションの老朽化や資産価値の低下などにつながります。一方で、修繕積立金の不足を解消するために必要な値上げについては、組合員の経済的負担が増える内容であるため、総会で可決し実行に至るまでには大きなハードルがあります。
そこで「マンションみらい価値研究所」では、実際に値上げについて議論された約2,500件の議案の中から、値上げに対してネガティブな意見を述べた区分所有者の発言内容を分析・分類し、適切な値上げに向けた建設的な議論を行うための参考資料としてまとめました。
目次
【調査対象】
2015年8月から2021年7月までの6年間に修繕積立金の値上げを総会の議案とした1,694組合3,316議案のうち、無作為に1,086組合（調査率64％）2,531議案（調査率76％）を抽出し、その内容を調査。
【主な調査結果】
・当社の管理受託マンションにおける全組合のうち4割以上（1,694組合）が、2015年8月から2021年7月までの6年間に修繕積立金の値上げを総会の議案とした。
・修繕積立金の値上げ議案について、議事録に「特に質疑応答はなく、原案通りに可決された」等の記載がある議案は483件（19％）、何らかの質疑応答がある議案は2,048件（81％）であった。
マンションみらい価値研究所レポート「管理組合は修繕積立金を値上げできるか。～積立金の値上げ議案に対するネガティブな質疑の6類型～」より抜粋
・値上げに対してネガティブな発言の中で、誰に向けられた質問や意見なのか、どのような質問形式なのかについて分析した結果、代替案提案型、自己主張型、理事会批判型、管理会社批判型、売主批判型、他者代弁型の6類型に分類することができた。それぞれの類型における特徴的な発言を下の表にまとめた。
マンションみらい価値研究所レポート「管理組合は修繕積立金を値上げできるか。～積立金の値上げ議案に対するネガティブな質疑の6類型～」より抜粋
上記以外にも具体的な対応事例の集計や内容をレポートにまとめています。
【マンションみらい価値研究所 レポート】
「管理組合は修繕積立金を値上げできるか。～積立金の値上げ議案に対するネガティブな質疑の6類型～」
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/220714_report_01
【本テーマについてお困りの管理組合向け情報 マンション元気ラボコラム】
「マンションの修繕コストが上昇！どうする管理組合!?」
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/column/220329_column_02
「長期修繕計画は本当に正しく活用されている？」
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/column/210201_column_04
- 「マンションみらい価値研究所」とは
マンション管理会社では初となる総合研究所として2019年に設立。居住者の高齢化にともなう役員のなり手不足や、建物の高経年化・人件費高騰にともなう工事価格の上昇などを背景とした修繕積立金不足など、日本の「社会インフラ」となったマンションに存在するさまざまな問題を分析し、新たなマンションの価値創造に貢献するための調査報告を発信しています。
- 管理受託外マンション向け長期修繕計画を無料でシミュレーション
大和ライフネクストでは毎年約5,000件の長期修繕計画の見直しを行っており、そのノウハウを生かした長期修繕計画のシミュレーターを無料で公開しています。修繕積立金の値上げをするためには、まず現状を知るため長期修繕計画が必要です。今後の修繕計画の立案や積立金改定目安の検討にご活用いただけます。なお想定条件や注意事項等詳細については下記WEBページをご覧ください。
【長期修繕計画シミュレーターはこちら】
https://www.daiwalifenext.co.jp/kanri-e/simulation/index.html
【修繕コンサルティングに関するお問い合わせはこちら】
https://www.daiwalifenext.co.jp/contact/sogoconsulting.html
- 会社概要
大和ライフネクスト株式会社
代表者：代表取締役社長 竹林桂太朗
資本金：1億3,010万円
設立：1983年3月8日
所在地：東京都港区赤坂5-1-33
事業内容：分譲マンション、賃貸マンション、ビル・商業施設、ホテルなどの建物管理サービス、寮社宅のサブリース、オフィス移転サポートやコールセンター業務などの法人向けサービス
コーポレートサイトURL： https://www.daiwalifenext.co.jp/